Stadterneuerung |
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Umwandlung in Eigentumswohnungen Kommen die Mieter unter die Räder?"Hier entstehen Eigentumswohnungen für Eigennutzer und Kapitalanleger" - solche oder ähnliche Schilder sieht man immer häufiger an Friedrichshainer Hausfassaden. Die Umwandlung von Miet- in Eigentums- Für über 10.000 Wohnungen sind in Friedrichshain von 1990 bis 1999 Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt worden. Eine solche Bescheinigung ist der erste Schritt zur Umwandlung der Wohnungen in Einzeleigentum. Die 10.000 Wohnungen entsprechen etwa 14,6 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes im Bezirk. Allein 1999 sind für 3,25 Prozent aller Friedrichshainer Wohnungen Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt worden. Erst 5,6 Prozent aller Wohnungen sind allerdings tatsächlich umgewandelt und als Eigentumswohnung im Grundbuch vermerkt. Friedrichshain hat mit dieser Quote Mitte und Prenzlauer Berg überholt und liegt unter den Ostbezirken hinter Treptow an zweiter Stelle. Mieter reagieren meist verunsichert, wenn der Hauseigentümer die Umwandlung in Eigentumswohnungen ankündigt - meist verbunden mit einer grundlegenden Modernisierung des Hauses. Viele Bewohner streichen mehr oder weniger freiwillig die Segel und ziehen aus - trotz der Tatsache, dass ihre Mietverträge auch nach einem Verkauf weiter gelten. Der Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung kann erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Auch danach ist eine Kündigung ausgeschlossen, wenn diese eine Härte für den Mieter darstellt. Die Wirklichkeit sieht jedoch anders aus. "Bei Beginn der Modernisierung sind solche Häuser auffallend leer", muss Werner Oehlert von der Mieterberatungsgesellschaft ASUM feststellen. "Die Mieter werden rausgekauft oder auf andere Art rausgedrängt", so Oehlert. Der Grund: leere Wohnungen verkaufen sich besser als bewohnte. Durchgesetzt hat sich bei der Umwandlung das so genannte Bauherrenmodell: Der Grundstückseigentümer verkauft Wohnungen im unsanierten Zu- stand und finanziert aus einem Teil des Erlöses die Modernisierung des Gebäudes. Nur in den seltensten Fällen ziehen die Käufer von Eigentumswohnungen dort selbst ein. Meist sind es Kapitalanleger, die die Wohnung weiter vermieten und fremdverwalten lassen. "Umwandlung ist für diese Kapitalanleger ein wichtiges Instrument zur Vermögensbildung", so Armin Hentschel vom Institut für soziale Stadtentwicklung.
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Die Umwandlungstätigkeit konzentriert sich auf die Sanierungsgebiete, da hier laut Einkommenssteuergesetz besonders hohe Abschreibungsmöglichkeiten winken, von denen Großverdiener am meisten profitieren. Die Friedrichshainer Mieterschaft hat meist ein zu geringes Einkommen, um eine Wohnung zu kaufen, und besitzt daher auch keine Möglichkeiten zu steuerlichen Abschreibungen. Deshalb ist der Anteil der Wohnungen, die an die bisherigen Mieter verkauft werden, nur sehr gering - obwohl sie ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnung haben. Das Bezirksamt Friedrichshain hat zwar schon im Januar 1998 Grundsätze verabschiedet, wie in den Sanierungsgebieten mit Umwandlungsanträgen umgegangen werden soll, um die Mieter zu schützen, doch Oehlert hält die dort formulierten Bedingungen nicht für ausreichend: "Aus unserer Sicht greift das nicht so wie beabsichtigt." Die Grundsätze des Bezirksamtes präzisieren die allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen: Kündigungen wegen Eigenbedarfs, mangelnder wirtschaftlicher Verwertung oder Staffelmietverträge sind verboten. Das Bezirksamt informiert die Mieter frühzeitig über eine bevorstehende Umwandlung. Der Eigentümer wird zur Einhaltung der Mietobergrenze und des Sozialplanes für die Bestandsmieter verpflichtet. Oehlert hat jedoch die Erfahrung gemacht, dass Bauträger viel weniger bereit sind, Mieterwünsche zu berücksichtigen. Sie sind an Wohnungsgrundrissen interessiert, die sich optimal verkaufen lassen. Auch bei der Umsetzung des bezirklichen Belegungsrechts gibt es Probleme: Die Eigentümer sind bei den ihnen zugewiesenen Mietern ausgesprochen wählerisch. Besonders ärgert sich Oehlert darüber, dass die Umwandlung durch das Förderprogramm "Soziale Stadterneuerung" unterstützt wird. "Das Problem wird durch die öffentliche Förderung noch verschärft", so Oehlert. "Die Förderung der Umwandlung ist mit den Zielen der sozialen Stadterneuerung nicht vereinbar. Der Sozialplan darf nicht der Erfüllungsgehilfe der Umwandler sein." Es müssten neue Grundsätze erarbeitet werden, die berlinweit gelten und auch der zwischenzeitlich geänderten Eigentumsförderung des Senats Rechnung tragen. |
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Umwandlung an der Bänschstraße 34:
Die Mieter ziehen meistens aus
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