Stadterneuerung  

Mietobergrenzen

Schutz vor Luxusmieten verlängert

Im April hat auch der Bezirk Friedrichshain für seine drei Sanierungsgebiete längerfristige Mietobergrenzen beschlossen. Der Anstieg der Mieten nach der Modernisierung soll ab sofort für die restliche Dauer der Sanierungssatzung begrenzt werden, also im Samariterviertel noch acht Jahre, in den Gebieten Warschauer Straße und Traveplatz/Ostkreuz neun Jahre. Die Miete darf in dieser Zeit den Mittelwert des Mietspiegels nicht überschreiten.

Bisher galten die Mietobergrenzen nur für ein Jahr nach Abschluss der Sanierung. Danach konnten die Mieten um 30 Prozent angehoben werden. "Es kam zu deutlichen Mietsteigerungen in kurzer Zeit", berichtet Regina Jäkel von der Mieterberatungsgesellschaft ASUM. Im Bezirksamt, bei ASUM und in den Betroffenenvertretungen war man sich einig, dass damit die Verdrängung einkommensschwacher Mieter nur verschoben, aber nicht verhindert wird.

Dass die Mieter in den Friedrichshainer Sanierungsgebieten vor Verdrängung geschützt werden müssen, zeigen die deutlich unterdurchschnittlichen Einkommen der Bewohner. Während das mittlere Haushaltseinkommen in Ost-Berlin etwa 2800 DM im Monat beträgt und im ganzen Bezirk Friedrichshain 2400 DM, liegt es in den Sanierungsgebieten Samariterviertel und Warschauer Straße bei lediglich 2000 DM, im Gebiet Traveplatz/Ostkreuz sogar nur bei 1750 DM. "Die Einkommen stagnieren beziehungsweise wachsen wesentlich langsamer", fasst Regina Jäkel zusammen.

In anderen Bezirken sind bereits längere Bindungszeiten für Mietobergrenzen eingeführt worden: sieben Jahre in Lichtenberg, fünf Jahre in Prenzlauer Berg und Mitte. In Friedrichshain gilt die Begrenzung des Mietanstiegs nun für die angestrebte Restlaufzeit der Sanierungsgebiete, also acht beziehungsweise neun Jahre. Anders als in den übrigen Bezirken gilt jedoch keine starre Mietobergrenze, sondern der jeweils gültige Mittelwert des Mietspiegels als Limit. Die neue Regelung betrifft allerdings nur Vorhaben, die nach dem 11. April 2000 genehmigt wurden oder noch genehmigt werden.

Wie bisher darf die Nettokaltmiete ein Jahr lang nach Abschluss der Modernisierung die festgelegten Obergrenzen nicht überschreiten. Diese Mietobergrenzen betragen zurzeit je nach Größe und Lage 7,35 bis 8,10 DM pro Quadratmeter nettokalt. Nach Ablauf der einjährigen Sperrfrist darf der Vermieter die Miete erhöhen, jedoch nur bis zum Mittelwert des Mietspiegels.

"Die Bindungsfrist ist damit in Friedrichshain am längsten, aber die Mietsteigerungsmöglichkeiten sind auch am höchsten", sagt Mieterberaterin Jäkel. Die Mittelwerte des aktuellen Mietspiegels liegen zum Teil deutlich über den festgesetzten Mietobergrenzen, so dass trotz Begrenzung für die meisten Bewohner ein Jahr nach der Modernisierung die Miete sprunghaft ansteigen wird.

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"Mit der Regelung können wir leben", meint Tobias Trommer von der Betroffenenvertretung Traveplatz/Ostkreuz. Er befürchtet aber, dass nach wie vor Vermieter versuchen werden, die Mietobergrenzen zu umgehen. Besonders bei Neuvermietungen wird die Unwissenheit von Wohnungssuchenden ausgenutzt und in "Zusatzbestimmungen" zum Mietvertrag eine höhere Miete festgeschrieben. In Wohnungsinseraten werden nur wenige Friedrichshainer Wohnungen - auch in den Sanierungsgebieten - unter 10 DM pro Quadratmeter angeboten.

Um die Einhaltung der Mietobergrenzen durchzusetzen, werden im Bezirksamt auch die Wohnungsanzeigen in den Zeitungen ausgewertet, berichtet die Baustadträtin Martina Albinus-Kloss. Außerdem müssen die Mietverträge bei der Mietpreisstelle im Bezirksamt zur Überprüfung vorgelegt werden. Schließlich appelliert die Baustadträtin an die Mieter, von sich aus auf die Einhaltung der Mietobergrenzen zu achten. Bei Verstößen kann ihre Behörde Bußgelder gegen den Vermieter verhängen.

"Wir hoffen mit unserer Regelung Rechtssicherheit zu gewährleisten", zeigt sich Albinus-Kloss zuversichtlich. Sie ließ sich auch nicht von einem Gerichtsurteil beirren, das dem Bezirk Mitte in einem Einzelfall untersagte, mit Zwangsmaßnahmen die Einhaltung der Mietobergrenze durchzusetzen.

Bedenken, langfristige Mietobergrenzen würden das Baugeschehen bremsen, weist die Baustadträtin zurück: "Die Investitionstätigkeit und die damit verbundenen Erwartungen der Eigentümer in längerfristige Renditen werden nicht gefährdet." Auch in Lichtenberg und Prenzlauer Berg konnte nach dem Erlass mehrjähriger Bindungsfristen kein Rückgang der Bauanträge beobachtet werden.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung steht langfristigen Mietobergrenzen hingegen skeptisch gegenüber. Von vielen Beobachtern wird schon seit längerem eine grundsätzliche Entscheidung des Senats mit Spannung erwartet oder befürchtet.

Menschen im Gebiet Travelplatz/Ostkreuz: ihre Einkommen sind die niedrigsten im Bezirk

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