Stadterneuerung

Privatmodernisierung

Die Anleger sind vorsichtiger

Nachdem das Land Berlin seine Modernisierungsförderung im Jahre 2002 eingestellt hat, wird mehr und mehr mit privaten Geldern saniert. Hans Borger kann auf eine 20-jährige Berufserfahrung in der Altbausanierung zurückblicken. Unter seiner Ägide sind seit kurzem auch 15 Häuser in Friedrichshainer Sanierungsgebieten, die die "Borger & Nodes Wohnungsbaugesellschaft mbH & Co. KG" seit 1999 auf der Basis von Bauträgermodellen und ohne öffentliche Fördermittel instandgesetzt und modernisiert hat. Hans Borger ist Geschäftsführender Gesellschafter von "Borger & Nodes".

FRIEDRICHsHAIN: Wie hat sich der Markt für Bauträgermodelle in Berlin entwickelt?

Hans Borger: In letzter Zeit sind viele Bauträgerfirmen mit der Vermarktung ihrer Häuser gescheitert. Wenn die Umgebung nicht stimmt, lässt sich heute nichts mehr verkaufen. Für Anleger bleiben die Sanierungsgebiete zwar auch nach dem Wegfall des Fördergebietsgesetzes attraktiv, aber auch hier ist immer entscheidender: Das Objekt muss eine gute Lage haben, und die Wohnungen müssen marktgerecht sein. Wir sanieren am liebsten Häuser mit bis zu circa 35 Wohnungen. Diese nicht ganz so großen Objekte können früher abgeschlossen werden, denn noch vor Baubeginn müssen die Anleger den Kaufvertrag unterschreiben, um die Steuervorteile nutzen zu können. Stagniert der Verkauf, verzögert sich auch die Sanierung und Instandsetzung.

FRIEDRICHsHAIN: Hat sich der Anlegertyp gewandelt?

Hans Borger: Die früheren enormen Steuervorteile - 50 Prozent der Summe konnte sofort abgeschrieben werden, der Rest verteilt auf die nächsten fünf Jahre - hat viele Leute blind gemacht. Sie haben sich die Häuser vor dem Kauf nicht mal angesehen. Die jetzige 10-prozentige Abschreibung über zehn Jahre ist seriös. Heute wollen alle das Objekt vorher kennenlernen und legen auf Referenzen des Bauträgers großen Wert. Zur Bauabnahme erscheinen vor Ort meist 90 Prozent der Anleger.

FRIEDRICHsHAIN: Ziehen einige Käufer auch selbst in ihre Wohnung ein?

Hans Borger: Sehr selten, obwohl es auch da Steuervorteile gibt. Meiner Erfahrung nach müssen 80 bis 90 Prozent eines Gebiets saniert sein, bis auch Selbstnutzer in die Wohnungen ziehen.

FRIEDRICHsHAIN: Nehmen die Anleger Einfluss auf die Wohnungsausstattung, um vielleicht höhere Mieten zu erzielen?

Hans Borger: Ungefähr ein Fünftel wünscht sich vielleicht mehr Stuck oder sehr teure Einbauküchen. Doch der Hinweis, dass sie das zuvor finanzieren müssen, aber kaum über die Mieten wieder hereinbekommen, lässt die meisten wieder zurückkehren zu normalen Ausstattungen.

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FRIEDRICHsHAIN: Sie schließen einen Mietpoolvertrag ab. Was bedeutet das?

Hans Borger: Alle Mieteinnahmen des Hauses werden gesammelt und - nach einem Schlüssel aufgeteilt - monatlich an die Erwerber wieder ausgezahlt. Es ist eine ,Solidargemeinschaft', um allen Anlegern annähernd gleiche Ertragschancen zuzusichern und Ungerechtigkeiten zu verhindern. So wird unter anderem das Risiko von Leerstand und Mietausfall kalkulierbarer, und Unterschiede in der Miethöhe, wie beispielsweise bei sanierungsrechtlich mietpreisgebundenen Wohnungen, stellen keinen Nachteil dar. Der Mietpoolvertrag läuft zehn Jahre. Erfahrungsgemäß haben sich dann die Unterschiede im Haus ausgeglichen.

FRIEDRICHsHAIN: Im Sanierungsgebiet existieren nicht nur Mietobergrenzen, sondern der Bezirk hat auch ein Belegungsrecht für sanierte Wohnungen. Wird dadurch deren Vermarktung gehemmt?

Hans Borger: Wenn alle Wohnungen im Haus an Belegungsrechte gebunden sind, spielt es natürlich eine Rolle. Bis zu ungefähr einem 50-prozentigen Belegungsrecht erzielen wir noch eine akzeptable Rendite und über den Mietpool können die Unterschiede ausbalanciert werden.

FRIEDRICHsHAIN: Mietpreisgarantien sind beliebt. Geben Sie den Anlegern diese Garantie?

Hans Borger: Es bringt einem Anleger nichts, wenn ihm Mietgarantien versprochen werden. Der Käufer muss sich selbst umsehen, wie das Mietenniveau liegt. Früher sind viele Bauträger an ihren Mietpreisgarantien kaputt gegangen. Bei Nettoanfangsmieten unter fünf Euro pro Quadratmeter sind Garantien zudem völlig unsinnig, da diese Wohnungen erfahrungsgemäß problemlos zu vermieten sind.

FRIEDRICHsHAIN: Wird die Finanzierung von Bauträgermodellen schwieriger?

Hans Borger: In Berlin finanzieren inzwischen nur noch drei Banken diese Objekte und bestimmen somit die Anforderungen. 60 Prozent der Wohnungen müssen verkauft sein, ehe die Bauträgerfinanzierung anfängt. Also muss der Bauträger einen schnellen Vertrieb und entsprechendes Eigenkapital haben. Während die Banken früher alles finanziert und damit schlechte Erfahrungen gesammelt haben, sind heute zu wenige in diesem Geschäft tätig. Aber auch dem Enderwerber von Gewerbeeinheiten geben die Banken kein Geld mehr. Um Leerstand zu vermeiden, wandeln wir deshalb die Gewerbefläche inzwischen auch in Wohnungen um.

Hans Borger ist Geschäftsführender Gesellschafter von "Borger & Nodes".

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