Aktuell 

Instandhaltungsmängel bei geförderten Wohnungen

Ordentlich Dampf gegen
Bauschlampereien

Der Instandhaltungszustand sanierter und mit öffentlichen Mitteln geförderter Häuser unterscheidet sich deutlich. Es gibt welche, die hervorragend in Schuss sind und einen sehr gepflegten Eindruck machen, andere dagegen hätten fast schon wieder eine neue Sanierung nötig. Wie kommt es zu diesen Unterschieden? Und welche Möglichkeiten hat die öffentliche Hand, die Eigentümer an ihre Pflichten zu erinnern?

Gubener Straße 24, ein mit Fördermitteln aus dem Programm „Soziale Stadterneuerung“ saniertes Gebäude. Von außen sieht der Altbau ganz passabel aus, aber der einstmals angelegte Kinderspielplatz im Hof ist arg heruntergekommen. Die Spielgeräte sind abgenutzt und rund um den Buddelkasten sprießt das Unkraut. In einem ähnlich traurigen Zustand befindet sich der Innenhof samt Spielplatz des Eckhauses Samariterstraße 9/Rigaer Straße 75.

„Die Außenanlagen werden oft stiefmütterlich behandelt, obwohl wir bei der Sanierung großes Augenmerk darauf gelegt haben“, resümiert Wolfgang Gallrein von der Sanierungsverwaltungsstelle Friedrichshain-Kreuzberg. Schließlich gibt es viel zu wenig Grün- und Freiflächen in Friedrichshain. Doch wenn nichts getan wird, verkommen die Höfe oft schon nach wenigen Jahren. Das ist umso ärgerlicher, weil die öffentlichen Gelder als Investition in die Zukunft gedacht sind.

In den Förderverträgen zwischen Eigentümer und dem Land Berlin, vertreten durch die Investitionsbank Berlin (IBB), ist eine Instandhaltungspflicht ausdrücklich festgehalten. Die jeweiligen Formulierungen unterscheiden sich nur geringfügig. So heißt es beispielsweise: „Der Eigentümer verpflichtet sich, das geförderte Grundstück und insbesondere die mit den Maßnahmen dieses Vertrags instandgesetzten oder hergestellten Bauteile ordnungsgemäß instandzuhalten.“ In einem anderen Vertrag aus dem Jahre 1999 heißt es kurz und knapp: „Der Eigentümer ist verpflichtet, das geförderte Grundstück ordnungsgemäß instandzuhalten.“ Und weiter: „Werden im Bindungszeitraum erhebliche Instandhaltungsmängel festgestellt, sind gewährte Baukostenzuschüsse ganz oder teilweise zurückzuzahlen”.

Bei der Sanierungsverwaltungsstelle landen zunehmend Fälle, bei denen diese Pflichten offenbar vernachlässigt wurden. „Wir bekommen die Hinweise vor allem von dem Sanierungsbeauftragten ASUM, gelegentlich melden sich auch Mieter bei uns“, berichtet Wolfgang Gallrein. Diese haben jedoch mitunter falsche Vorstellungen. Ein nicht geputztes Treppenhaus mag störend sein, ein Instandhaltungsmangel ist es jedoch nicht. „Vielmehr geht es um Mängel, die Bauteile in ihrer Substanz gefährden, zum Beispiel Putzschäden oder Schäden am Fensteranstrich“, erklärt ein Techniker der IBB. Sie ist zuständig für die Kontrolle der Instandhaltungsverpflichtung, sie geht Hinweisen des Bezirks oder der Mieter nach und führt selber turnusmäßige Begehungen durch. Etwa alle vier Jahre wird die ordnungsgemäße Instandhaltung der geförderten Objekte durch Spezialisten überprüft.

Doch wie ist es überhaupt möglich, dass es schon wenige Jahre nach der Sanierung zu solchen Schäden kommt wie beispielsweise in der Sonntagstraße 4? Hier zeigen sich in der Fassade Risse und im Durchgang zum sehr schön angelegten Hof ist im Sockelbereich die aufsteigende Feuchtigkeit zu erkennen. Die Folge: bröckelnde oder gar abgefallene Fliesen an der Wand und ein massives Schimmelproblem in den Wohnungen. Oder die Schreinerstraße 44, ein Haus aus dem ersten Programmjahr: An der rechten Giebelwand ist der Putz rissig, an einigen Stellen ist bereits das Mauerwerk zu sehen.

Hauptursache ist nach Einschätzung der Sanierungsverwaltungsstelle schlechte Bauausführung. „Es wurde eben nicht immer ein hoher Qualitätsstandard geschaffen“, meint Wolfgang Gallrein. Einige Eigentümer haben sehr ordentlich und von Grund auf saniert, andere haben das Haus nur als Renditeobjekt und die Fördergelder als willkommenes Geschenk betrachtet. So gibt es viele Beispiele von Kellerwänden, die nicht ordentlich abgedichtet wurden, so dass schon nach wenigen Jahren Feuchtigkeitsschäden aufgetreten sind, die sich auch nicht durch den hohen Grundwasserspiegel in Friedrichshain erklären lassen. Oder es wurde die Holzbalkendecke innerhalb der Wohnung nicht richtig abgedichtet, wodurch es nun in Bad und Küche zu Feuchtigkeit und Ungezieferbefall kommt. Es macht eben einen Unterschied, ob man zusammengewürfelte Bautrupps nimmt oder Fachfirmen, die Qualität abliefern, aber auch teurer sind.

Interessant ist, dass Häuser, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, meist tipptopp in Ordnung sind. Hier wurde in der Regel sorgfältiger gearbeitet, um die Wohnungen besser verkaufen zu können. Aber auch bei den Mietwohnungen gibt es Positivbeispiele, etwa die Scharnweberstraße 29 mit ihrer gepflegten Stuckfassade oder die Simon-Dach-Straße 12 – Treppenaufgang, Außenanlage und Straßenfassade sind auch Jahre nach der Sanierung in bestem Zustand.

Manchmal tragen auch die Mieter zum schnellen Niedergang eines Hauses bei. Ein Beispiel: die Voigtstraße 7/8 im Samariterviertel. Die beschmierte Hauswand, eine eingetretene Haustür und zerbrochene Fensterscheiben im Erdgeschoss sind deutliche Zeichen von Vandalismus. Die Abgrenzung der Verantwortlichkeit ist nicht immer einfach, denn auf der einen Seite ist der Vermieter zur regelmäßigen Renovierung des Treppenhauses verpflichtet, auf der anderen Seite ist es wirtschaftlich nicht zumutbar, jedes halbe Jahr neu zu streichen. Oder das leidige Problem mit den Fahrradabstellmöglichkeiten am Haus: Weil es viel zu wenige Bügel und Ständer gibt, wird das Rad von den Mietern einfach im Treppenhaus gegen die Wand gedonnert oder im Hof ins Blumenbeet gestellt – das ist kein pfleglicher Umgang mit dem Gebäude. Auf der anderen Seite: Wenn die Abstellplätze so offensichtlich nicht ausreichen, ist die Hausverwaltung eben auch in der Pflicht, Abhilfe zu schaffen.

Weiter in der nächsten Spalte

Wie aber geht die IBB mit direkten Verstößen um? Immerhin gibt es ja laut Vertrag die Möglichkeit, zunächst die laufenden Aufwendungszuschüsse zu sperren und im zweiten Schritt die Baukostenzuschüsse zurückzufordern. „Wir fordern die Eigentümer erst einmal auf, die festgestellten Mängel zu beseitigen“, heißt es bei der Förderanstalt. Bisher konnte mit den Fördernehmern immer eine einvernehmliche Lösung gefunden werden – „wenn auch einige problematische Vorgänge sich noch in der Prüfungsphase befinden“. Sanktionen wegen nicht behobener Instandhaltungsmängel seien deshalb noch nie verhängt worden.

Allerdings gibt es auch eine einschränkende Bestimmung in den Förderverträgen: Wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass er seit Fertigstellung für die Instandhaltung „durch-

schnittlich Beträge entsprechend den jeweiligen Pauschalen“ aufgewendet hat, muss er keine Sanktionen befürchten. Diese Pauschalen orientieren sich an der sogenannten Zweiten Berechnungsverordnung im Sozialen Wohnungsbau.

Bei der Sanierungsverwaltungsstelle Friedrichshain-Kreuzberg ist man skeptisch, ob es reicht, auf die Einsicht und den guten Willen der Eigentümer zu setzen. „Das Problem fängt ja jetzt erst richtig an: Die letzten Häuser wurden 2005 fertig, viele Mängel treten erst in einigen Jahren auf“, meint Wolfgang Gallrein. In jedem Fall könne es nicht angehen, dass der Bezirk sein Belegungsrecht nicht ausüben kann, weil eine Wohnung – wie jüngst geschehen – wegen solcher Baumängel nicht vermietbar ist. „Wir werden uns nicht scheuen, Dampf zu machen“, so Gallrein. Die Erfahrung habe gezeigt: Wenn die Bezirksverwaltung Druck macht, dann passiert auch etwas. Schließlich sollen die vom Steuerzahler bezahlten Fördermittel der langfristigen Werterhaltung zugute kommen.

Alle Eigentümer sind in der Pflicht

Nicht nur Eigentümer öffentlich geförderter Häuser sind zur Instandhaltung verpflichtet, sondern grundsätzlich jeder Vermieter. Amtliche Kontrollen in Form eines „Gebäude-TÜVs“ gibt es jedoch nicht, die Pflicht begründet sich aus dem Mietvertrag. Bei Instandhaltungsmängeln haben Mieter die gleichen Rechte wie bei Wohnungsmängeln. Für den Mieter heißt das: den Mangel schriftlich beim Vermieter melden, die Beseitigung mit Fristsetzung einfordern und gegebenenfalls eine Mietminderung ankündigen.

Ob tropfender Wasserhahn oder feuchter Keller macht da keinen Unterschied. Zwei Einschränkungen gibt es allerdings: Zum einen muss der vertragsgemäße Gebrauch des jeweiligen Mieters beeinträchtigt sein – Bewohner aus dem Vorderhaus können nicht wegen des undichten Dachs im Hinterhaus die Miete mindern.
Zweitens müssen die Kosten für die Instandsetzung in einem vernünftigen Verhältnis zur Schwere des Mangels stehen. Wenn der Vermieter Tausende von Euro ausgeben müsste, um eine Bagatelle zu beheben, kann er sich auf die so genannte „Opfergrenze“ berufen und die Reparatur ablehnen.

Vertragliche Pflicht und Realität klaffen auseinander: Viele mit öffentlichen Geldern sanierte Häuser weisen schon nach wenigen Jahren wieder Schäden auf


Einige Beiträge der Veranstaltung sind im Internet unter www.asum-berlin.de dokumentiert.

 Impressum | Inhalt ausblenden (Ohne Frames)