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WBS-Miete
In kleinen Schritten immer höher
Die WBS-Miete steigt weiter: Der Senat hat für den 1. Oktober 2010 und den 1. Januar 2012 gleich zwei Teuerungsstufen angekündigt. Für Mieter mit einer Einkommensbescheinigung, die in einer geförderten Wohnung leben, werden diese Mieterhöhungen aber keineswegs automatisch wirksam. Wer seine Rechte kennt, kann in vielen Fällen sogar die Mieterhöhung gänzlich zurückweisen.
Es geht weiter in 15-Cent-Schritten aufwärts. Durch Bekanntgabe im Amtsblatt erhöht der Senat die so genannte WBS-Miete zum 1. Oktober 2010 von 4,55 Euro pro Quadratmeter nettokalt auf 4,70 Euro. Die WBS-Miete soll in den Häusern, die mit öffentlichen Fördergeldern saniert worden sind, eigentlich die Bewohner mit einem geringen Einkommen begünstigen: Wenn ihr Einkommen entsprechend niedrig ist und sie über die erforderliche Bescheinigung verfügen, müssen sie nur die sogenannte WBS-Miete zahlen. Mit der Heraufsetzung auf 4,70 Euro rückt die WBS-Miete schon ziemlich nah an die derzeit geltende Objektmiete in Höhe von 4,85 Euro heran, die für Bewohner ohne WBS im Höchstfall gilt. Der Nutzen für Geringverdiener wird also immer kleiner.
Zum 1. Januar 2012 wird die WBS-Miete auf 4,85 Euro pro Quadratmeter erhöht. Offensichtlich hat der Senat eine entsprechende Anhebung jetzt schon bekannt gemacht, um nicht im Wahljahr 2011 diesen unpopulären Schritt zu verkünden. Mit der Anhebung der WBS-Miete sind für das Land Berlin vor allem finanzielle Einsparungen verbunden: Die landeseigene Investitionsbank Berlin (IBB) zahlt den Vermietern die Differenz zwischen der vom Mieter gezahlten WBS-Miete und der Objektmiete. Je näher die reduzierte WBS-Miete an die geltende Objektmiete rückt, desto weniger Ausgleich muss die IBB entrichten. Wie die Objektmiete sich aber entwickelt, ist noch nicht klar. Diese ist nämlich vom nächsten Mietspiegel abhängig, der voraussichtlich im Sommer 2011 erscheint.
Viele Empfänger von Hartz-IV-Leistungen haben jetzt schon Probleme, die preisgebundenen Wohnungen, die ja eigentlich für Einkommensschwache wie sie gedacht sind, anzumieten. Die Mieten liegen oft schon höher als die Sätze, die vom Jobcenter akzeptiert werden. „Wir haben fast keine Drei- und Vierzimmerwohnungen, die Hartz-IV-geeignet sind“, berichtet Werner Oehlert von der Mieterberatung ASUM, die mit dem Belegungsmanagement belegungsgebundener Wohnungen beauftragt ist. „Auch die Hälfte der Zweizimmerwohnungen ist nicht Hartz-IV-kompatibel“, so Oehlert. Nur die Einzimmerwohnungen lägen alle noch im Kostenrahmen.
Erfahrungsgemäß werden im Oktober wieder viele WBS-Mieter eine Mieterhöhung im Briefkasten vorfinden. Die erhöhten Mieten werden aber nicht alle zahlen müssen, denn es gibt eine Reihe von Einschränkungen – so ist zum Beispiel die so genannte Mietspiegel-Kappung zu beachten.
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Keine geförderte Wohnung soll teurer sein als die maßgeblichen Mittelwerte der Mietspiegelfelder für Wohnungen der Größe 40 bis 60 und 60 bis 90 Quadratmeter. In einfacher Wohnlage, zu der ein großer Teil der Friedrichshainer Sanierungsgebiete zählt, liegt die Mietspiegel-Kappung bei 4,57 Euro – also niedriger als die neu festgelegte WBS-Miete. Eine darüber hinaus gehende Mieterhöhung ist daher ausgeschlossen. In mittlerer Wohnlage liegt die Mietspiegel-Kappung allerdings bei 4,85 Euro. Hier wäre also eine Mieterhöhung auf die WBS-Miete von 4,70 Euro möglich – aber auch nur dann, wenn weitere Voraussetzungen vorliegen.
Die Erhöhung tritt nicht von selbst in Kraft. Der Vermieter muss den Mieter davon in Kenntnis setzen. Wie und in welcher Form, ist von den Regelungen im Mietvertrag abhängig.
Betroffen sind nur Mieter in Häusern, die nach der Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinie 1995 („ModInstRL95“) saniert worden sind, und für die der Eigentümer öffentliche Fördergelder in Anspruch genommen hat. Auf diesem Wege wurden in Friedrichshain insgesamt 4600 Wohnungen gefördert. Als Gegenleistung für die erhaltenen Fördermittel verpflichtete sich der Eigentümer über einen Zeitraum von meist 20 Jahren, bestimmte Mietbegrenzungen einzuhalten und dem Bezirk ein Belegungsrecht für die Wohnungen einzuräumen. Die Wohnungen werden in der Regel an WBS-Inhaber vergeben. Nichts zu tun hat diese Förderung mit der Streichung der Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau, die in letzter Zeit in mehreren Fällen zu enormen Mietsteigerungen geführt hat.
Da die Rechtslage sehr unübersichtlich ist, sollten WBS-Mieter, die eine Mieterhöhung bekommen, sich unbedingt von einem Mietrechtsspezialisten beraten lassen. (Adressen und Öffnungszeiten der Beratungsstellen unter „Service“ ).
n die Kinder also bald die Theorie aus dem Biologie-Unterricht in der Praxis erproben.
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 Wer eine WBS-Mieterhöhung erhält, tut gut daran, Rechtsrat bei einer Beratungsstelle einzuholen
Mieter, die eine Einkommensbescheinigung nach § 9 des Wohnraumförderungsgesetzes haben – also deren Einkommen innerhalb der vormals geltenden Grenzen für einen Wohnberechtigungsschein (WBS) liegen – zahlen eine sogenannte WBS-Miete. Sie ist niedriger als die sonst übliche Fördermiete. Die Differenz zahlt der Staat.
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