Sanierungsgebiete

Umgewandelte Wohnungen, private Gästezimmer

Das Business mit den Betten

Die Umwandlung von Mietwohnungen in Touristenapartments läuft in Friedrichshain seit einigen Jahren auf Hochtouren – ein höchst lukratives und leider legales Geschäft. Schon eine kurze Recherche im Internet genügt, um zu sehen, welchen Umfang die Zweckentfremdung mittlerweile angenommen hat: Hunderte von Ferienwohnungen und privaten Gästezimmern werden da aufgeführt, einige Mietshäuser bestehen zur Hälfte aus Touristenunterkünften. Der Boom sorgt nicht nur für schlaflose Nächte bei den Anwohnern, sondern entzieht dem Markt dringend benötigte Mietwohnungen. Wie lässt sich diese Entwicklung stoppen? Und sehen die politisch Verantwortlichen überhaupt Handlungsbedarf?

Friedrichshain ist bei Touristen ausgesprochen beliebt und viele wollen lieber in einem komplett ausgestatteten Apartment als in einem Hotelzimmer wohnen. Bei Hauseigentümern hat sich das herumgesprochen. Zwar muss die Wohnung dann möbliert werden und es entstehen Kosten für den Putz- und Wäscheservice, dennoch lässt sich bei Tagespreisen von 60 bis 100 Euro wesentlich mehr verdienen als mit einer Mietwohnung. Verboten ist das – abgesehen von Sozialwohnungen und mit öffentlichen Mitteln sanierten Wohnungen – nicht. Die früher existierende Zweckentfremdungsverbotsverordnung wurde in Berlin 2002 abgeschafft. Die Begründung damals: Der Markt sei entspannt, ein spezieller Schutz des Wohnens sei daher nicht nötig. In sämtlichen Innenstadtbezirken boomt seitdem das Geschäft mit den privaten Ferienwohnungen, neben Friedrichshain-Kreuzberg vor allen in Mitte, Prenzlauer Berg und Schöneberg. Teilweise handelt es sich um Eigentumswohnungen, die eigens zu diesem Zweck gekauft wurden, meist jedoch um ehemalige Mietwohnungen.

In den öffentlich geförderten Häusern – immerhin – gibt es selten Probleme. „Die Eigentümer wissen, dass die Gefahr entdeckt zu werden, sehr groß ist, und sind sehr vorsichtig“, so der Geschäftsführer der Mieterberatungsgesellschaft ASUM, Werner Oehlert. Es gibt aber auch Mieter, die längst zu Freund oder Freundin gezogen sind und ihre preis- und belegungsgebundene Wohnung nun gewinnbringend Berlin-Besuchern anbieten. Das ist nicht nur unfair gegenüber Wohnungssuchenden, sondern auch unzulässig.

Vor allem rund um den Boxhagener Platz sind viele Mietshäuser mit Gästeapartments durchsetzt, etwa in der Gärtner- und Gabriel-Max-Straße, aber auch das Samariterviertel ist betroffen. In der Bänschstraße 81 beispielsweise sind in einem Jugendstil-Stuck-Altbau gleich fünf Luxusapartments untergebracht, darunter auch Vier- und Fünfzimmerwohnungen, die von vielen Friedrichshainer Familien händeringend gesucht werden.

Genaue Zahlen hat freilich niemand. Die Berlin Tourismus Marketing GmbH geht davon aus, dass man zu den 20 Millionen Übernachtungen jährlich in Berlin noch 20 oder 25 Prozent hinzufügen muss. Der Hotel- und Gaststättenverband („Dehoga”) schätzt die Zahl der Ferienwohnungen in Berlin auf 10 000 bis 15 000 – Tendenz steigend. „Teilweise werden ganze Wohnblocks nur noch an Touristen vermietet, allein in der Wilhelmstraße in Mitte gibt es fast 240 Ferienwohnungen“, sagt Dehoga-Hauptgeschäftsführer Thomas Lengfelder. Dort macht seit Jahren eine Initiative gegen die ausufernde Wohnraumumnutzung mobil. Die Anwohner sind nicht nur genervt von nächtlichem Partylärm, blockierten Fahrstühlen und Müllbergen in den Aufgängen, sondern auch von der allmählichen Auflösung der Nachbarschaft. Wenn ein ständiges Kommen und Gehen herrscht, sind gute nachbarschaftliche Beziehungen nicht mehr möglich. Wegen der Beeinträchtigungen haben einige Mieter vor Gericht eine Mietminderung von bis zu 20 Prozent durchgesetzt. Andere haben der „Feriensiedlung“ Wilhelmstraße endgültig den Rücken gekehrt – sehr zur Freude der Eigentümer, die nun fleißig weitere Touristenbetten einrichten.

In Friedrichshain tritt das Problem weniger geballt auf, dennoch fühlen sich viele Anwohner massiv gestört. Nicht jeder Tourist ist ein rücksichtloser Rabauke, doch viele der meist jungen Berlin-Besucher wollen nun mal ihren Spaß haben – auch mitten im hellhörigen Mietshaus. Laute Musik bis spät in die Nacht, Gegröle auf dem Balkon oder Remmidemmi vor dem Eingang rauben vielen Mietern die Nachtruhe. Beschwerden bei der Hausverwaltung bringen in der Regel nichts – Tagesgästen kann man schließlich keine Abmahnung schicken.

Konflikte dieser Art gibt es auch mit den vielen Hostels, die in den letzten Jahren entstanden sind. Zunehmend handelt es sich nicht um kleine Häuser, sondern Großbetriebe mit 500 Betten und mehr. „Das verändert das ganze Wohnen in einem Quartier, auch die Gewerbestruktur gerät in eine Schieflage“, sagt Kerima Bouali von ASUM. Zwar bestreitet niemand, dass der Tourismus ein wichtiger Wirtschaftsfaktor ist: Restaurants, Modeboutiquen, Imbisse und Kneipen rund um die Sonntagstraße oder am Boxhagener Platz profitieren von den Besucherströmen. Doch die Gefahr existiert, dass es irgendwann keine Gemüsehändler, Möbelgeschäfte oder Schreibwarenläden mehr gibt. Kerima Bouali weiß von Anwohnern zu berichten, die bereits weggezogen sind, weil sie sich einfach nicht mehr wohl fühlten.

Vor dem Hostel im Hinterhaus sind auch etliche Bewohner der Grünberger Straße 23 geflüchtet. „Wenn um vier Uhr morgens bei offenem Fenster die Musikanlage aufgedreht wird, stehen wir senkrecht im Bett“, berichtet ein Mieter. Auch Live-Gigs und laute Schülergruppen im Hof strapazieren das Nervenkostüm der Bewohner. Gespräche mit den Betreibern des Hostels „Odyssee“ seien ergebnislos geblieben. „Da gibt es keinerlei Kompromissbereitschaft – wir werden als Nervensägen betrachtet“, so der Mieter. Nach und nach zogen viele Bewohner aus, andere jedoch schalteten die Behörden ein – teilweise mit Erfolg. Es gab diverse Auflagen und auch Bußgelder wurden verhängt. Doch möglicherweise sind die Tage der Grünberger Straße 23 als Wohnhaus ohnehin gezählt. Es gibt Hinweise darauf, dass das gesamte Vorderhaus nach der Sanierung an den Herbergsbetrieb vermietet und zu Ferienwohnungen umgewandelt werden soll. Offiziell wollte das weder die zuständige „Domus”-Hausverwaltung noch die Hostelbetreiber bestätigen. Mittlerweile sind im gesamten Vorderhaus nur noch zwei Wohnungen belegt, frei werdende Räume werden nicht mehr vermietet.

Dass selbst bei sehr enger Nachbarschaft von Hostel und Mietwohnungen ein Miteinander möglich ist, zeigt dagegen das Beispiel Knorrprome–nade 10. Mitten in einer idyllischen Wohnstraße hat dort vor drei Jahren das „Backpacker Berlin“ aufgemacht. Die 13 Zimmer des Hostels befinden sich in einer ehemaligen Arztpraxis im Erdgeschoss eines Miethauses. „Am Anfang haben im Haus alle Alarmglocken geschrillt, doch wir konnten die Vorbehalte abbauen“, erzählt Sophie Hässelbarth vom Hostel. Die Gäste werden persönlich und über Aushänge ausdrücklich auf rücksichtsvolles Verhalten hingewiesen. In Absprache mit den Nachbarn dürfen Terrasse und Aufenthaltsräume nach 22 Uhr nicht mehr genutzt werden, größere Gruppen werden gar nicht erst aufgenommen. „Natürlich gibt es trotzdem hin und wieder Konflikte, aber die Hausbewohner wissen, dass sie uns jederzeit ansprechen können“, betont Hässelbarth. Der Vorteil für die Gäste sei, dass sie mitten im Kiez wohnen und Berlin besser so von seiner ursprünglichen Seite kennenlernen. Der Nachteil sei wiederum, dass sie sich anpassen müssen. Sie spricht von einem gesunden Input-Output-Verhältnis: „Wir tun ja auch etwas für den Kiez, beispielsweise haben wir die Terrasse bepflanzt, und räumen die Bierflaschen vom Vorgarten weg – auch wenn die nicht immer von unse–ren Gästen sind.“ Dennoch räumt sie ein, dass man sich gerne vergrößern würde, etwa durch Zumietung des ersten Stockwerks. Sie sei zwar kein Freund von Riesen-Hostels, doch um wirtschaftlich arbeiten zu können, müsse man eine passable Größe aufweisen.

Und genau die sorgt auch dafür, dass die innerstädtischen Quartiere zunehmend unter Druck stehen. Dabei gehe es nicht nur um Lärm, sondern um eine wohnungspolitische Folge beängstigendem Ausmaßes, meint der Geschäftsführer von ASUM, Werner Oehlert: „Die gewerbliche Nutzung von Wohnungen reduziert den Markt und wirkt preistreibend auf die Mietentwicklung.“ Welcher Eigentümer vermietet noch zu einem vernünftigen Preis, wenn das Geschäft mit den Touristen so viel mehr einbringt? Dazu kommt, dass viele Mieter, die ihre Wohnung als Gästeapartment vermieten, noch Altmietverträge mit entsprechend billigen Mieten haben. Auch dadurch wird das Angebot an preisgünstigem Wohnraum zusätzlich verknappt.

Derzeit verläuft diese Entwicklung ungebremst, das rechtliche Instrumentarium ist – wo überhaupt vorhanden – völlig unzureichend. Bis vor kurzem gab es wenigstens in Milieuschutzgebieten, wie am Boxhagener Platz, eine Handhabe. Die Umnutzung von Mietwohnungen in Ferienunterkünfte oder in ein „Boarding House“ war dort nach der Baunutzungsverordnung genehmigungspflichtig. Das Problem war allerdings, dass die Umwandlung oft nur schwer nachzuweisen war. Doch seit einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts (OVG) Berlin-Brandenburg vom Sommer 2009 sind den Bezirken auch hier die Hände gebunden. Nach dieser Entscheidung ist die kurzzeitige Vermietung von Apartments planungsrechtlich als Wohnnutzung anzusehen. Im Klartext: Ob langfristige Mieter oder ständig wechselnde Touristen aus aller Welt macht keinen Unterschied. Dr. Franz Schulz, Bezirksbürgermeister von Friedrichshain-Kreuzberg, fordert vom Senat daher, eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung einzuführen. Nur dann hätten die Bezirke wieder ein wirksames Steuerungsinstrument, um die Umnutzung von Wohnungen zu unterbinden.

Ähnlich sieht es der Berliner Mieterverein (BMV), dem der Trend zur Ferienwohnung ebenfalls ein Dorn im Auge ist. „Tausende von Mietwohnungen sind bereits vom Markt verschwunden, und zwar gerade in den von Wohnungssuchenden bevorzugten Stadtteilen“, so Geschäftsführer Reiner Wild. Auch der BMV setzt sich daher für eine neue Zweckentfremdungsverbotsverordnung ein. Wild: „Ein neues Gesetz muss so abgefasst werden, dass es auch die Nutzung von Wohnungen für Beherbergungszwecke untersagt.“ Einen 100-prozentigen Schutz bietet das zwar nicht, wie die Erfahrungen in Berlin zeigen. Auch vor 2002 konnten Eigentümer Wohnungen in Anwaltskanzleien oder Büros umnutzen, es wurde viel zu lasch kontrolliert und die läppischen Bußgelder dienten nicht eben der Abschreckung. Doch ohne ein solches Instrument gibt es gar keine Eingriffsmöglichkeiten. So fiel der Bezirk Mitte mit seinem Versuch auf die Nase, per Bebauungsplan Beherbergungsbetriebe in den Obergeschossen grundsätzlich auszuschließen. Das Oberverwaltungsgericht erklärte dies für unzulässig.

Die Übernachtungsangebote forcieren auch die übrige Infrastruktur für Touristen – und umgekehrt

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Spiel mit dem Feuer

Auch wenn die Aussicht auf das schnell verdiente Geld verlockend ist: Mieter, die aus ihrer Wohnung ein Touristenapartment machen, gehen ein hohes Risiko ein. Mietrechtlich ist eine solche Nutzung nicht zulässig, wie der Rechtsexperte des Berliner Mietervereins Frank Maciejewski erklärt. Zwar darf man bis zu sechs Wochen lang auch ohne Erlaubnis des Vermieters Besuch haben – doch damit ist nicht etwa zahlender Besuch gemeint. „Selbst wenn eine allgemeine Untermieterlaubnis vorliegt, darf man die Wohnung oder einzelne Zimmer nicht an Tagesgäste vermieten, denn das wäre eine gewerbliche Vermietung“, so Maciejewski. Entscheidend sei die Gewinnerzielungsabsicht. Die Grenzen sind sicherlich fließend, etwa wenn man von Besuchern einen kleinen Obolus für die Unkosten verlangt. Neben der fristlosen Kündigung für den Mieter droht aber auch Ärger mit dem Finanzamt, wenn man die Einnahmen nicht ordnungsgemäß versteuert. Die Gefahr, dass genervte Nachbarn der Hausverwaltung oder dem Finanzamt einen Tipp geben, sollte nicht unterschätzt werden.

Wildwuchs reglementieren?

Rund um die Warschauer Straße macht derzeit ein Hostel nach dem anderen auf, meist in ehemaligen Gewerbehöfen. Beim Bezirk gibt es daher Überlegungen, wie diese Entwicklung zu steuern ist. Ein entsprechender Bezirksamt-Beschluss wird derzeit vorbereitet. Schon jetzt können in Mischgebieten im Einzelfall Beherbergungsbetriebe untersagt werden, wenn sie sich nach Art, Größe oder Häufung nicht in die Umgebung einfügen. In Wohngebieten sind sie ohnehin nur ausnahmsweise zulässig. Möglicherweise muss die bestehende Regelung nur konsequent genug genutzt werden. Die Details sind derzeit noch in der Diskussion. Unklar ist auch, ob der Bezirksamts-Beschluss den gesamten Bezirk oder nur besonders betroffene Quartiere umfassen soll. Privat betriebene Ferienwohnungen sind davon nicht tangiert, sie gelten nicht als Beherbergungsbetriebe.

Rechtliche Voraussetzung für die Einführung einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung ist das Feststellen einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt. Doch der Berliner Senat hält gebetsmühlenartig am angeblich ausgeglichenen Wohnungsmarkt fest. „Wir haben in der Stadt 100 000 leer stehende Wohnungen, bei 10 000 Ferienwohnungen sehen wir da keine gravierenden Folgen für den Markt“, meint Petra Rohland, Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Abgesehen davon, dass die Leerstandszahlen heftig umstritten sind – Fachleute halten sie für viel zu hoch – stehen nicht etwa Hohenschönhausen oder Reinickendorf unter Umwandlungsdruck, sondern die City-Bezirke. Doch in Friedrichshain oder Prenzlauer Berg gibt es praktisch keinen Leerstand – sowohl Einzimmerwohnungen als auch große, familiengerechte Wohnungen sind hier Mangel–ware. Dennoch erkennt der Senat keinen Handlungsbedarf. Anders sehe es bei Störungen der Nachbarschaft aus, diese müssten nicht hingenommen werden, so die Behördensprecherin: „Betroffene können sich beim Bezirksamt beschweren“.

Sehr wohl Regelungsbedarf bei den Ferienwohnungen hat dagegen die Berlin Tourismus Marketing GmbH festgestellt. Von einer „nervigen Sache“ sprach Geschäftsführer Burkhard Kieker kürzlich in einem Interview mit der „Tageszeitung“. Es könne nicht sein, dass ganze Häuser umfunktioniert werden und schließlich auch alte und langjährige Bewohner entnervt das Feld räumen.

Immerhin wurde auf Druck des Hotel- und Gaststättenverbands sowie der Anwohnerinitiative Wilhelmstraße kürzlich die Berliner Betriebsverordnung für Beherbergungsstätten geändert. Seit Juli 2010 muss für alle Gebäude mit mehr als zwölf Betten ein Bauantrag wegen der Nutzungsänderung in eine Beherbergungsstätte gestellt werden. Erstmals müssen die Eigentümer umfangreiche Sicherheitsanforderungen erfüllen, insbesondere der Nachweis von Brandschutztüren, Flucht- und Rettungswegen, die Entrauchung der Treppenhäuser sowie Barrierefreiheit. Der Hotelier-Verband verspricht sich davon eine Eindämmung der unliebsamen Konkurrenz: Es kann doch nicht sein, dass wir Auflagen ohne Ende erfüllen müssen, während sich einige nicht an grundlegende Standards halten“, empört sich Thomas Lengfelder und spricht von einem verzerrten Wettbewerb. Nach seiner Einschätzung kann die neue Regelung durchaus ein Hebel sein, um die massenhafte Zweckentfremdung von Wohnraum zu unterbinden, auch wenn sie erst ab Betrieben mit zwölf Betten greift. In den meisten Häusern könnten die neuen Sicherheitsbestimmungen schon aus baulichen Gründen gar nicht erfüllt werden.

Sowohl aus der Perspektive der Wohnungspolitik als auch der Stadtentwicklung ist der Trend zur Umnutzung also ein Riesenproblem. Der Senat müsse sich endlich darum kümmern, meint Kerima Bouali von ASUM, und die Juristen müssten endlich prüfen, wie die Entwicklung zu stoppen wäre. „Es ist eine grundsätzliche Frage, ob man in einer Metropole wie Berlin die Quartiere nur noch auf Tourismus ausrichtet oder ob man an diejenigen denkt, die dort leben“, so Kerima Bouali.

Nach und nach ziehen die alteingesessenen Mieter aus: Umbauarbeiten des Hostels „Odyssee“ in der Grünberger Straße 23

„Authentisches Kiezgefühl für die Gäste”: „Backpacker“-Betreiberin Sophie Hässelbarth

In den Friedrichhainer Sanierungskiezen blüht das Geschäft mit der Zweckentfremdung von Wohnraum in Touristenunterkünfte

In den Plattenbauten der Wilhelmstraße in Mitte sind bereits 240 Ferienwohnungen angesiedelt

Ganze Etagen und Gebäude werden als Gästezimmer angeboten

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