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… damit Ihr Recht nicht unter den Hammer kommt

In Friedrichshain gibt es immer mehr Fälle von Zwangsversteigerungen. Es sind vor allem Wohnungen, die in den Listen des Amtsgerichts und in den einschlägigen Onlineportalen auftauchen. Aber auch ganze Mietshäuser werden angeboten, etwa die Richard-Sorge-Straße 24, die im Januar 2012 unter den Hammer kommen soll.

Beim Bezirksamt und bei der Mieterberatungsgesellschaft ASUM erkundigen sich immer häufiger besorgte Mieter danach, was im Falle einer Zwangsversteigerung auf sie zukommt. Betroffen sind Mieter aus den ehemaligen Sanierungsgebieten, aber auch außerhalb, etwa aus der Karl-Marx-Allee oder der Landsberger Allee.

Die Ängste sind nicht unbegründet. Zwar gilt bekanntlich: Kauf bricht nicht Miete. Das heißt, der Ersteigerer einer Wohnung oder eines Hauses tritt mit allen Rechten und Pflichten
in das Mietverhältnis ein (hierzu: "Der Bluff mit dem Sonderkündigungsrecht"). "Das Problem für die Mieter aber ist, dass die meisten, die jetzt eine Wohnung in Friedrichshain ersteigern, keine Kapitalanlage im Sinn haben, sondern dort auch einziehen wollen", erklärt Werner Oehlert von ASUM. Das Damoklesschwert einer Kündigung wegen Eigenbedarf schwebt somit über allen von einer Zwangsversteigerung betroffenen Mietern. Leider gilt nicht immer ein siebenjähriger Kündigungsschutz, wie viele irrtümlich glauben. Zwar hat das Land Berlin unlängst eine Kündigungssperrfristverordnung für Friedrichshain-Kreuzberg und fünf weitere Bezirke beschlossen. Doch sie greift nur, wenn eine Mietwohnung erstmalig in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Nur dann sind Mieter in den festgelegten sechs Bezirken sieben Jahre lang vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung ("berechtigtes Interesse") sicher. Bei dem in den Friedrichshainer Sanierungsgebieten weit verbreiteten Bauherrenmodell wurden die Häuser jedoch noch vor der Sanierung an Anleger als Einzeleigentum veräußert. Somit handelt es sich bei neuerlicher Veräußerung um den zweiten Verkauf. Und das bedeutet: Der neue Besitzer kann ohne Einhaltung der Sieben-Jahres-Frist bei berechtigtem Interesse kündigen.

Bei öffentlich geförderten Wohnungen kommt eine Besonderheit hinzu: Nach einer Zwangsversteigerung fallen sämtliche Bindungen weg. Das heißt: Alle Pflichten aus dem Fördervertrag, insbesondere die Mietpreis- und Belegungsbindung sowie der Schutz vor Eigenbedarfskündigung, werden aus dem Grundbuch getilgt. Der Ersteigerer erwirbt die Immobilie also ohne Auflagen – es sei denn diese Bindungen wurden als Bestandteil des Mietvertrags vereinbart.

Eine entsprechende Anlage zum Mietvertrag sollten eigentlich alle Mieter erhalten, deren Haus oder Wohnung mit öffentlichen Fördergeldern gebaut oder saniert wurde. "Aber häufig geschieht dies nicht", erklärt Werner Oehlert. Mit einer "wasserdicht" formulierten Anlage sind Mieter im Falle einer Zwangsversteigerung auf der sicheren Seite. Der Ersteigerer muss sich dann nämlich auch weiterhin an die Fördermiete und den Kündigungsausschluss halten.

Nun stellt sich die Frage, warum das Land Berlin die Fördergeldempfänger seinerzeit nicht nachprüfbar dazu verpflichtet hat, entsprechende Vereinbarungen mit den Mietern abzuschließen. Juristisch wäre das kein Problem gewesen, wie Rechtsanwalt Alexander Ziemann sagt. Er spricht von einem der zahllosen Versäumnisse der Wohnungsbauförderung der 1980er und 90er Jahre. "Es hätte verschiedene Möglichkeiten gegeben, das abzusichern, etwa indem man in den Fördervertrag hineingeschrieben hätte, dass eine solche Anlage nachzuweisen ist – bei Androhung einer Vertragsstrafe." Aus Erfahrung weiß der Anwalt, dass es unzählige Tricks und Kniffe gibt, die Schutzklauseln für Mieter zu umgehen. Seit einigen Jahren sind die Bezirke, allen voran Friedrichshain-Kreuzberg, verstärkt bemüht, den schwarzen Schafen unter den Eigentümern auf die Schliche zu kommen. Der Teufel steckt jedoch im Detail, meint Werner Oehlert von ASUM: "Die bloße Verpflichtung, die Bindungen in einer Anlage weiterzugeben, reicht nicht aus, man hätte eindeutige Vorgaben machen müssen, was in welcher Form weiterzugeben ist – inklusive genauer Formulierungen." Wäre dies geschehen, wäre der Mieter auch im Falle einer Zwangsversteigerung gut gewappnet, so Oehlert.

Der beste Schutz ist der Mietvertrag, betont auch Rechtsanwalt Ziemann. Wenn dort der Schutz vor Eigenbedarfskündigung sowie die Mietpreisbindung enthalten ist, können Mieter einer Zwangsversteigerung gelassen entgegen sehen.

"Mieter in öffentlichen geförderten Wohnungen sollten unbedingt darauf achten, dass der Kündigungsschutz und die Orientierung an der Fördermiete im Mietvertrag steht", rät Werner Oehlert von ASUM. Das kann man auch noch nachträglich von seinem Vermieter einfordern, jedenfalls solange die Förderung noch nicht ausgelaufen ist. Kompetente Unterstützung erhält man in der kostenlosen Rechtsberatung von ASUM (Service).

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Der Bluff mit dem Sonderkündigungsrecht

Nach einer Zwangsversteigerung werden Mieter oft erheblich unter Druck gesetzt. Nicht selten werden mit dem lapidaren Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht schon kurze Zeit nach dem Gerichtstermin Kündigungen verschickt. Doch davon sollte man sich als Betroffener nicht bluffen lassen. Zwar räumt das Zwangsversteigerungsgesetz dem Ersteigerer ein außerordentliches Kündigungsrecht ein. Doch damit ist lediglich eine Verkürzung der gesetzlichen Frist gemeint. Der neue Erwerber kann die Wohnung mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Aber: Wie jeder Vermieter kann er nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse vorzuweisen hat. In Frage kommen nur zwei Gründe: Eigenbedarf und – was in der Praxis weitaus seltener vorkommt – die Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Dass tatsächlich Eigenbedarf besteht, also dass der Erwerber die Wohnung für sich selber oder einen engen Familienangehörigen braucht, muss nachgewiesen werden. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.

Wenn erstmalig in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, gilt zudem für Mieter in Friedrichshain-Kreuzberg eine siebenjährige Kündigungssperrfrist. Das heißt: Frühestens nach sieben Jahren kann gekündigt werden. Wer soziale Härtegründe geltend machen kann, etwa schwere Krankheit, Schwangerschaft oder hohes Alter, kann der Kündigung widersprechen oder zumindest die Kündigungsfrist hinausschieben.

Fazit: Der Kündigungsschutz bleibt auch nach einer Zwangsversteigerung bestehen. Auch die Möglichkeiten zur Mieterhöhung bleiben die gleichen wie beim alten Vermieter.

Echte Schnäppchen

Wenn Eigentümer mit den fälligen Raten zur Tilgung der Hypothek im Rückstand geraten, leiten die Gläubigerbanken ein Zwangsversteigerungsverfahren ein. Das zuständige Amtsgericht – für Friedrichshain ist es das Amtsgericht Lichtenberg – lässt dann den Verkehrswert der Immobilie durch ein Gutachten ermitteln. Beim ersten Versteigerungstermin müssen in der Regel mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes geboten werden. Geht die Immobilie bei der ersten Auktion nicht weg, wird das Mindestgebot gesenkt. Den Zuschlag erhält der Meistbietende, wobei alle Mitbieter vorab 10 Prozent des Verkehrswertes als Sicherheitsleistung hinterlegen müssen.

Friedrichshainer Immobilien werden im Amtsgericht Lichtenberg zwangsversteigert

Häufig werden die angeboten Wohnungen deutlich unter dem Verkehrswert verkauft – ein echter Schnäppchenmarkt für Kaufwillige. Wichtig: Der Ersteigerer erwirbt schon mit dem Zuschlag in der Versteigerung – und nicht erst mit der Eintragung in das Grundbuch – das Eigentum. Häufig erfahren die Mieter nur durch Zufall, dass ihr Haus oder ihre Wohnung unter den Hammer kommen soll. Eine Pflicht, die Mieter darüber zu informieren, gibt es nicht.

Wer den Kündigungsausschluss im Mietvertrag stehen hat, kann der Zwangsversteigerung gelassen entgegen sehen (hier: Gebäude in der Richard-Sorge-Straße 24, das im Januar zwangsversteigert wird)

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